有人西瓜換房，有人大蒜換首付。炙熱盛夏如約而至，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，這可能是“最冷”的夏天……

昨夜，港交所發(fā)布公告，從7月11日開始，包括恒大、融創(chuàng)、世茂、佳兆業(yè)、奧園等地產(chǎn)龍頭企業(yè)，全部被香港恒生指數(shù)以0.0001元的價(jià)格剔除，這是港交所系統(tǒng)的最低成交價(jià)格，慘烈之狀猶如人間地獄。

禍不單行，港交所前腳一紙公告將恒大、融創(chuàng)等房企踢出恒指，深交所后腳便將這些公司移除深交所的“港股通”。

這也就意味著，恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等公告上的房企已再無回天之力，徹底退出這個(gè)市場(chǎng)。

真就應(yīng)了萬科郁亮說的那句，“房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代！”

01

這些房企都不拿地了

曾幾何時(shí)，各大房企紛紛較量誰拿地多，誰增長(zhǎng)猛，而如今，各家房企不約而同地止住了擴(kuò)張的腳步，似乎“不退步就是進(jìn)步”。

先來看一組今年主力拿地房企的數(shù)據(jù)：

像萬科、綠城這些房企龍頭，今年拿地金額同比下跌均超60%。近9成房企拿地金額同比下跌，放眼聚焦重點(diǎn)22個(gè)核心供地城市，50強(qiáng)房企中有一半以上未拿地，除了國(guó)企、央企還在拿地榜單上，民企則近乎“隱身”。

比這數(shù)據(jù)更殘酷的是，截至2022年上半年，211家上市房企中，超8成企業(yè)沒有在22城核心供地城市拿地！

一方面，在“三道紅線”政策之下，不少房企難以融資。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的信心受到重創(chuàng)，民企拿地能力也難以在短期內(nèi)恢復(fù)，與其“復(fù)出”試水，倒不如先靜觀其變。

房企的日子真可謂是，誰也不比誰好過！

02

分裂與矛盾

房企，開始大撤退

2022年上半年房企的銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)出爐，可以看出，即便是行業(yè)龍頭，業(yè)績(jī)也不好看，同比去年的銷售額收縮近50%。

種種現(xiàn)象都表明，房子賣不動(dòng)了！

沒人買房，房企回款困難，現(xiàn)金流就會(huì)變得緊張，自然也就沒錢去拿地。疫情之下，通脹、失業(yè)、斷供、法拍、企業(yè)破產(chǎn)等一系列市場(chǎng)連鎖消極反應(yīng)，購(gòu)房者恐難以承擔(dān)高額房?jī)r(jià)，也就不敢隨意買房。

最分裂，最矛盾的景象，正發(fā)生在中國(guó)房地產(chǎn)身上。

每一步調(diào)整，都像在渡劫；每一步選擇，都伴隨著陣痛。

房企，開始大撤退了。

位于上海大虹橋的申虹路，全長(zhǎng)雖不足3公里，卻被稱為“房企宇宙中心”。

曾經(jīng)的巔峰之時(shí)，融信、正榮、新力等十多家房企總部落子于此，實(shí)現(xiàn)了身家翻番，完成千億目標(biāo)。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)收緊，房企開始撤離大虹橋！據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2022年上半年，已有約10家房企將總部遷出上海，遷出速度遠(yuǎn)超當(dāng)年房企的遷入速度。

集體撤退，或因?yàn)閭鶆?wù)危機(jī)，亦或是規(guī)模收縮。不可否認(rèn)的是，曾經(jīng)賺得盆缽滿體的房地產(chǎn)輝煌時(shí)代結(jié)束了……

03

潮水退去

回歸價(jià)值本身

無論是房企業(yè)績(jī)下滑，還是房企大撤離，都在傳遞著一個(gè)信息：

全國(guó)樓市仍處于低迷時(shí)期。

對(duì)于房企來說，購(gòu)房者是房企周轉(zhuǎn)最重要的一環(huán)，購(gòu)房者如果沒有調(diào)動(dòng)起來的話，房企回款困難，依舊影響著房企的現(xiàn)金流。事實(shí)上，多數(shù)房企手上并不寬裕，現(xiàn)金流依然是十分緊張。

與此同時(shí)，也有房企在自救。比如大蒜、小麥、西瓜換房子，但爭(zhēng)議的聲音很大，估計(jì)很快就會(huì)被取消。

于房企而言，既不能輕易降價(jià)，不降價(jià)又賣不出去，進(jìn)退兩難。

如果說，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下的外因與經(jīng)濟(jì)整體低迷、疫情等原因有關(guān)，但真正的內(nèi)因卻是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的城市、產(chǎn)業(yè)、人口這些供應(yīng)與需求都走到了從普漲到分化的新階段。

在過去幾年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著“只漲不跌”，房地產(chǎn)行業(yè)也成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ?。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的浪潮也跟隨著供需關(guān)系的改變逐漸退去……

▲ 中國(guó)和美國(guó)不同收入組的住房擁有率

數(shù)據(jù)來源：《中國(guó)金融》2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查

據(jù)央行發(fā)布的《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示：我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，戶均擁有住房1.5套。

另外有數(shù)據(jù)顯示，由于人口出生率的逐年下降，住房空置率已達(dá)15%，有的省份甚至達(dá)到30%，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際5%的空置率標(biāo)準(zhǔn)。

這些都說明，我們開始進(jìn)入一個(gè)不缺房子的時(shí)代，甚至出現(xiàn)房屋過剩。

雖然，北上廣深等一線和南京、杭州等新一線城市因?yàn)槿丝诰奂土魅?，住房依然供不?yīng)求。不可否認(rèn)的是，隨著人口增長(zhǎng)緩慢、老齡化日益嚴(yán)重，我國(guó)的住房供應(yīng)與需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)在發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。

曾經(jīng)熱火朝天，如今低迷不振。潮水退去，房地產(chǎn)行業(yè)也在努力實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸：回歸到契合城市人口與經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際，回歸到“房住不炒”的本質(zhì)根源。

有的房企在“山頂”，有的房企在“躺平”，還有的房企卻在“煉獄”，不管怎么樣，最終，都要回歸城市人間。最后，真心希望這個(gè)行業(yè)的下半年，能夠溫暖一點(diǎn)。

素材參考來源：功夫財(cái)經(jīng)、大胡子說房、華商韜略、房地產(chǎn)總裁俱樂部、新浪財(cái)經(jīng)等